Lawyer/ Advokat

kantor Pengacara medan Indonesia Solicitor - Law Firm - Pengacara Jakarta 

 

  J. PANGGABEAN, SH & PARTNERS

  Jl. Jend. Sudirman No. 86 Duri-Riau

  hp. 082167423030

email : jospanggabean@yahoo.co.id

KONSULTASI HUKUM   Oleh : J. PANGGABEAN

Hp : 082167423030 E-mail : jospanggabean@yahoo.co.id

Silahkan konsultasi masalah hukum melalui Email : jospanggabean@yahoo.co.id  atau telephon  ke 082167423030.

Masalah Pertanahan, Biaya Balik Nama Jual Beli Tanah

Berbeda dengan transaksi jual beli balik nama kepemilikan barang lain, Pada transaksi jual beli tanah (yang sudah bersertipikat BPN) perubahan kepemilikan/Hak harus di lanjutkan dengan pembuatan Akta Jual Beli, selain itu masih ada biaya-biaya lain yang ditanggung pihak pembeli dan pihak penjual diluar biaya AJB. sebelum itu ada baiknya saudara membaca cara mengetahui keaslian sertipikat tanah yang akan anda beli dengan melihat tulisan berikut :

Merunut aturan yang pertanahan yang berlaku di Indonesia yang membuat akta jual beli (AJB) tanah adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan bukan notaris (lihat pasal 2 ayat [1] jo. ayat [2] PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah). Harga akta jual beli (AJB) di PPAT berbeda-beda di setiap daerah. Namun, harga AJB tersebut tidak boleh melebihi 1% dari  harga transaksi yang tercantum dalam akta (lihat pasal 32 ayat [1] PP No. 37 Tahun 1998).
Berikut ini biaya Biaya yang harus dikeluarkan :

1. BIAYA BALIK NAMA, dibayarkan di Kantor Pertanahan Setempat berdasarkan tarif PNBP yang berlaku di Badan Pertanahan Republik Indonesia (lihat Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015, tentang Jenis Dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional).
2. PAJAK, Pajak yang dimaksud adalah pajak yang dikenai kepada penjual dan pajak pembeli. Pajak Penjual, atau PPh Final sebesar 5% x Harga Jual Beli Tanah yang tercantum di AJB dan Pajak Pembeli, sering juga disebuat BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), sebesar 5% x (Harga Jual atau Nilai Jual Objek Pajak (dicari yang tertinggi) – Nilai Jual Tidak Kena Pajak.
3. BIAYA AJB/ NOTARIS, Untuk biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Bea Balik Nama (BBN), dan jasa notaris, besaran totalnya berkisar 0,5 – 1 % dari harga transaksi, dan biasanya biaya ini ditanggung oleh pihak pembeli atau tergantung kesepakatan Pembeli dan Penjual.
4. KOMISI PERANTARA/BROKER, Jika anda menggunakan jasa perantara/broker, maka komisi yang dibayarkan ke perantara akan ditanggung oleh pihak penjual (atau kesepakatan antara kedua belah pihak) Besarannya sesuai kesepakatan sebelum terjadinya pembelian Tanah awal, berkisar antara 2-3% untuk jasa pemasaran jual-beli dan 5% untuk sewa-menyewa, yang dihitung berdasarkan harga transaksi Biaya ini biasa disebut sebagai Biaya CALO, kalo bisa saya sarankan jangan lewat sini.
5. BIAYA LAIN-LAIN, Biaya lain-lain di antaranya termasuk pemakaian materai, potokopi berkas dan transportasi untuk akomodasi hingga hari serah terima(akad jual beli).

Point yang harus diketahui, bagi setiap pembeli tanah terdapat ketentuan yang bisa menyebabkan perjanjian jual beli batal demi hukum atau membuat permasalahan baru, misalnya jika membeli tanah sertipikat dari warga asing penjualan ini akan menimbukan permasalahan karena kepemilikan sebidang tanah milik orang asing hanya sebatas Hak Pakai, hal ini menyebabkan pembeli harus mengeluarkan biaya kembali dalam peningkatan hak tersebut menjadi Hak Milik atau Hak Guna Bangunan. Atau pada kasus permasalahan yang lain yaitu dalam pembelian tanah objek transmigrasi yang tidak dapat diperjualbelikan sampai batas waktu tertentu berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2014 Pasal 31 ayat (1), yang berbunyi.

Tanah yang diberikan kepada Transmigran dan penduduk setempat yang pindah ke pemukiman Baru sebagal bagian dari SP-Pugar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 tidak dapat dipindahtangankan, kecuali telah dimiliki paling singkat selama 15 (lima be/as) tahun sejak penempatan.

Berdasarkan penjelasan pasal diatas, maka terhadap permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Jual Beli sebidang tanah yang diperoleh dari transmigrasi tidak dapat diproses pada Kantor Pertanahan, apabila kepemilikannya belum mencapai paling singkat selama 15 (lima belas) tahun sejak penempatan / penerbitan sertipikat tersebut.
Demikian sedikit info tentang besaran biaya yang harus dikeluarkan dan persyaratan khusus untuk membuat Akta Jual Beli Tanah atau Balik Nama Sertipikat Tanah, bagi teman yang ingin mengetahui apa saja dokumen yang dibutuhkan dalam pengurusan Akta Jual beli lihat pos berikut ini, semoga bermanfaat.